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    曾經的“綠色”去了哪兒?小區如何再度綠起來?

    2022-09-29 10:20:47    來源:中國網地產    作者:   編輯:qysb005

    “你會關心小區的綠化情況嗎?”曾經許多市民對這個話題不以為然。隨著人們對住宅舒適度要求的提高,小區里的園林布局和綠化檔次也越來越受到購房者的關注。然而,一個普遍的現狀是,大多數小區的綠化并不盡如人意,尤其是一些新建小區,當年賣房時曾經是“賣點”的景觀綠化,如今“年久失修”成為一個普遍性問題。

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    問題的癥結在哪兒?小區如何才能再度綠起來?北京青年報記者近日對此進行了深入調查。

    曾經的“綠色”去了哪兒?

    “如果小區能營造出綠樹成蔭、鳥語花香的盎然景致,會給人一種舒服、恬靜的感受,除了居住還能享受生活。”做醫療行業的劉成(化名)一直幻想自己的第一套房子應該是這樣,但實際情況是,他最終跟“區位”妥協,買了西城的老破小。劉成表示,“對于現在的環境還是有點不甘心,將來換房時,我還是想換一套綠化好些的小區。”

    與劉成有同樣想法的人不在少數,剛換房不久的楊先生就坦言,購房時除了看中區位、價格外,最注重的應該就是小區交付后的環境景觀了。

    老舊小區如此,不少近些年新建的商品房小區也是如此。北青報記者在昌平區多個小區探訪時發現,綠道兩旁的灌木叢造型雜亂無章,隨處可見清理不及時的枯枝黃葉。在某個開盤入住16年的小區里,不少單元門口的綠地上堆積了很多雜物,甚至還有廢棄的兒童自行車、嬰兒推車等。

    面對如此情景,居民張敏(化名)唏噓不已,她說自己三年前來到這里幫忙照看孫女,“早些年小區還有些綠化,但這些年基本都荒廢了,小區物業換了幾波,綠化就基本沒人管了。”

    在朝陽區三間房地區,一個建于上世紀90年代的小區也同樣被綠化問題困擾。“當年我們小區的綠化還是一大特色,但真是一年不如一年!”居民王浩(化名)拿出一張他在10年前拍攝的照片,彼時小區內郁郁蔥蔥,如今很多樹木都枯萎不見了蹤影。王浩稱,他們多次找物業反映這個問題,但對方每次都以經費不夠搪塞。

    北青報記者查詢相關資料獲悉,根據園林式居住小區標準,居住小區內應達到如下標準,如綠地內植物覆蓋率80%以上,草坪面積控制在40%以內。小區內植物生長茂盛,綠地內清潔整齊,病、蟲未造成明顯危害,綠地設施及硬質景觀保持常年基本完好……很顯然,許多小區離這個標準還遠。

    小區綠化為何“年久失修”?

    小區綠化為何“年久失修”?北青報記者在采訪中獲悉,資金不足以及由此導致綠化管理養護不善是主要原因。實際上,居住小區的綠化效果和功能的體現不是竣工交房后就立即得到的,后期的養護管理才能使綠化功能得到可持續發展。但由于資金落實不到位,缺乏專業養護人員,目前多數小區的綠化均不能滿足居民對綠色居住的要求。

    自2006年就居住于昌平某小區的孫先生告訴北青報記者,他們小區剛開始時綠化還是可以的,有花有樹有草。但由于后來養護不夠,就慢慢“荒蕪”了,小區的綠化也沒有專項資金,如果要維護綠化,這筆錢就要從物業費中出,但老舊小區的居民本來也不是特別寬裕,如果要提高物業費很難獲得支持。“目前用于綠化的費用才8毛錢一平方米,漲錢也不好漲。這點資金對于綠化的改善算是杯水車薪了。”

    根據《北京市城市綠化條例》規定,新建居住區、居住小區綠化用地面積比例不得低于30%,并按照居住區人均不低于2平方米、居住小區人均不低于1平方米的標準建設集中綠地。條例還規定,居住區、居住小區內依法屬于業主所有的綠地由業主負責,業主可以委托物業服務企業進行管護。在采訪中,有許多居民提到,是否可以用公共維修基金來維護小區綠化?對此,北京一名房地產領域律師、京師律師事務所合伙人雷國亞對北青報記者表示,房屋維修基金一般只能用于房屋的維修及公共配套房屋的維護,樹木綠化維護屬于物業費包含的項目。因此,目前來看,小區綠化的維護只能靠加收物業費這個途徑來解決。

    在現實中,業主與物業就物業費在綠化問題的使用上長期存在爭議糾葛。業主往往反映物業不作為,物業又聲稱維護費用不足。因此,資金來源就成了解決老舊小區綠化“年久失修”最大的難題。

    綠化對房產增值意味著什么?

    北青報記者在采訪中還發現,不少近些年新建商品房小區,開發商在售樓時拿小區綠化做賣點,但在實際入住以后,綠色的標準卻遠遠達不到當初售樓時示范或宣傳的標準和規模。以朝陽區某小區為例,據相關媒體報道,就曾經因緊鄰小區的約5000平方米規劃綠地被改建成停車場而遭到業主的抗議。據了解,該小區開發商在售房時出示的規劃圖標明此地塊為代征綠地。

    相反,那些綠化維護得較好的小區,如萬泉新新家園、北京星河灣,以及天通苑北二北三區等小區,由于社區綠化規劃以及后期的維護都相對較好,小區環境始終如一,二手房價格往往高于同區域。也就是說,小區綠化的規劃與維護形成了對小區房價保值、增值的支撐。以星河灣為例,其建筑與園林完美結合,注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結合,空間上相互滲透,綠化與建筑互為界面。當年,北京市規劃部門曾經推出《走近北京星河灣》一書,推廣其經驗。

    聲音

    綠化資金不足能用小區公共收益來補嗎?

    近年來,小區綠地問題也引起了北京市政府相關職能部門的重視,北京市園林綠化局在2021年曾關于印發《居住區、居住小區綠地問題專項治理行動工作方案》的通知。要求各區園林綠化局進一步加強居住區、居住小區綠地管護工作,解決好居民關切的小區樹木隱患、綠地侵占等問題,努力營造宜居的小區綠化環境。方案提出要堅持把專項治理行動與老舊小區綜合整治相結合,瞄準對接老舊小區改造中綠化美化工作,采取見縫插綠、多元增綠的方式,不斷改善和提升老舊小區的綠化環境。北京市住建委一名工作人員也對北青報記者表示,綠化問題也是北京老舊小區改造升級關注的內容之一。在老舊小區改造過程中,會堅持一小區一方案。方案敲定前都會和居民商量,充分吸納居民意見,把小區改造成環境優美、整潔有序的美麗家園。

    首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池在接受北青報記者采訪時也表示,在小區的綠化問題上,物業應該承擔主要的責任,因為業主的物業費就是包含了綠化費用的。小區綠化資金不足的該不該提高物業費?趙秀池認為,簡單提高物業費的方式并不可行,應該用小區的公共收益來彌補綠化資金的不足,比如電梯廣告、地面停車位收入等。而老舊小區的綠化問題由于沒有物業,解決起來會相對比較困難,需要更多的力量去關注。

    探索

    開發商成立綠地養護補充基金或成新途徑

    通過專業的植物補種移栽,對被踩踏的草皮進行補種、對雜亂的樹穴進行美化、對老化苗木盡心更換……朝陽區東五環外一家商品房小區因綠化優美而被廣泛贊譽。由于小區的綠化問題直接關系到小區業主的生活質量,同時良好的綠色居住環境也對后期房價增值形成一定的支撐,關心小區綠化的業主越來越多,他們甚至自發聯合物業共同維護和改善小區的綠化環境。

    在采訪中,北青報記者獲悉,回天地區位于霍營的一個商品房新項目紫金書院近期提出了綠地養護補充基金的創意。據紫金書院項目負責人介紹,計劃設立的“綠地養護補充基金”是企業以責任之心,單獨為后期入住社區建立的針對園林更高品質呈現進行的補充資金池投入,后期也希望廣大業主以共建社區之心自愿加入成為共建分子。“這個基金將??顚S?,是在項目已有高標準園林基礎上再錦上添花,對交付后小區保值做出的企業保障。我們考慮的不僅僅是保交付,而且開始考慮交付之后給予客戶的品質保障。”

    據了解,關于該項綠地養護補充基金的托管問題,紫金書院也有了初步方案,目前以中關村科學城公司賬戶對公將200萬以綠地養護基金形式放入項目公司新領域銀行開戶賬戶,每月將由銀行出具款項狀態,項目交付前,篩選出熱心的創始人業主,進行階段代為監管協助公示;交付后,社區成立物管會或業委會進行使用監管。

    對此,首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池認為,開發商創設綠化養護基金本身是個好事,能解決很多小區綠化問題不能持續以及資金來源渠道單一的問題,但是目前房地產市場并不景氣,短期很難大規模鋪開,可能只會有少部分有情懷有責任心的企業會這么做。

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